Tipologie di mutuo: come scegliere quello giusto

Quando ci si appresta ad acquistare un immobile e non si dispone dell’intero importo necessario, richiedere un mutuo è ormai una prassi consolidata. Le offerte delle banche, sul mercato finanziario, sono sempre più diversificate e orientate a incontrare le esigenze di una clientela sempre più articolata.

Tra le differenti tipologie di mutuo, in particolare tra quelli a tasso fisso e variabile, come scegliere quello giusto? Per operare una scelta ponderata e in linea con la propria situazione, sarà utile approfondire l’argomento mutui.

Il mutuo ipotecario: cos’è e come funziona

Il mutuo è un prestito erogato da un istituto bancario a un soggetto finalizzato all’acquisto di un bene immobile, come un appartamento.
I requisiti per ottenere il mutuo sono di carattere reddituale, ma anche attinenti al merito creditizio e all’importo richiesto.

Il mutuo si definisce ipotecario perché, a garanzia del pagamento delle rate di rimborso del mutuo, il notaio provvede ad accendere un’ipoteca sull’immobile. L’ipoteca è un diritto reale di garanzia e tutela l’istituto bancario dal rischio che il debitore, ossia chi ottiene il mutuo, sia insolvente.

In base alle regole stabilite dalle banche, l’ipoteca su un immobile acquistato con mutuo può avere percentuali differenti, riferiti al valore dell’immobile, dal 100% al 200%. Questo vuol dire che, per un appartamento del valore di perizia di 100.000 euro, su cui è iscritta presso il registro dei beni immobiliari un’ipoteca del 150% a garanzia del mutuo, la banca dispone di un margine di 150.000 euro, per soddisfare eventuali crediti non riscossi.

Il mutuo a tasso fisso

Una categoria privilegiata da chi acquista un immobile con il mutuo è quella che prevede il tasso fisso per tutta la durata del finanziamento.
La sua principale caratteristica distintiva riguarda la rata di rimborso di capitale e interessi, calcolata sulla base di un’aliquota fissa.
Il tasso fisso non risente delle fluttuazioni economiche o dai cambiamenti nel mercato finanziario, garantendo stabilità della rata che avviene, di norma, con cadenza mensile.

I parametri di calcolo del tasso di interesse, in questo caso, sono l’IRS (acronimo di Interest Rate Swap) statistico, rilevato negli ultimi 15 anni, a cui va aggiunto lo spread. Quest’ultimo è la differenza tra due titoli della medesima durata, in cui uno è considerato quello di riferimento e, nel caso dei mutui ipotecari, può essere sintetizzato dal differenziale tra costo del denaro finanziato e l’ammontare restituito. In fase di istruttoria è fondamentale, per il richiedente, effettuare una scelta tra tasso fisso e variabile; il primo è indicato per i percettori di reddito fisso, che dispongono della medesima disponibilità ogni mese.

Proprio per questo, per garantire la propria solvibilità, sarebbe opportuno scegliere una rata che non subisce variazioni, per tutta la durata del mutuo. I vantaggi del tasso fisso riguardano la tranquillità di dover rimborsare il prestito mediante rate dallo stesso importo. D’altra parte, i tassi di interesse di questa tipologia di mutuo sono più elevati di quelli a tasso variabile.

Il mutuo a tasso variabile

Il mutuo a tasso variabile presenta una modalità di calcolo differente rispetto a quella del mutuo a tasso fisso. Innanzitutto, il parametro di riferimento per la determinazione del tasso di interesse è l’Euribor a 3 mesi.

L’Euribor indica le transazioni tra le principali banche europee; nel caso del valore di riferimento a 3 mesi, le banche provvedono al suo periodico aggiornamento, che può essere in aumento o diminuzione.
Con un Euribor negativo registrato negli ultimi anni, i tassi dei mutui variabili si sono rivelati e, tuttora sono, particolarmente convenienti, con una rata più che sostenibile, grazie al basso livello di interessi.

Costituisce, infatti, il principale vantaggio del mutuo a tasso variabile la rata più bassa rispetto a quella calcolata con il tasso fisso.
Di contro, gli svantaggi di questo prodotto sono legati al rischio derivante da un possibile aumento dei tassi di interesse, poiché l’Euribor è connesso alle transazioni bancarie e, come tale, soggetto a eventuali oscillazioni.

La surroga del mutuo

La surroga del mutuo è un istituto introdotto nella pratica del nostro Paese nel con la legge 40/2007. Si tratta della cessione del credito a un’altra banca, per cui il mutuo viene trasferito da una banca a un’altra, che offre condizioni più convenienti (minore durata, tasso più basso).

L’istruttoria per la surroga è simile a quella per il mutuo e quindi la banca cessionaria dovrà:

  • verificare la situazione reddituale del richiedente,
  • predisporre una perizia dell’immobile, attraverso un professionista di proprio gradimento,
  • eseguire una serie di controlli sulla banca dati nazionali per la verifica del merito creditizio del soggetto che presenta istanza di surroga.

L’operazione di surroga del mutuo è totalmente gratuita e i costi di perito e notaio sono interamente a carico della banca cessionaria del credito.

Il mutuo liquidità

Un’altra categoria di mutuo è rappresentata dal mutuo liquidità, un finanziamento, con l’obiettivo di ottenere maggiore disponibilità finanziaria.

Rispetto alle altre tipologie di mutuo, quello liquidità non prevede la dichiarazione della finalità, ossia dei motivi per cui il richiedente presenta istanza. Soprattutto negli ultimi anni, il mutuo liquidità ha registrato una progressiva espansione, perché è volto a erogare denaro in casi di necessità sopravvenute, come spese sanitarie o altre esigenze impreviste.

Chi presenta istanza di mutuo liquidità ha la possibilità di richiedere importi minimi di 30.000 euro (tale somma può subire variazioni in base alla banca di riferimento).

A garanzia del finanziamento, il richiedente, che può essere un lavoratore dipendente oppure un libero professionista, dovrà dimostrare di possedere idonee garanzie, come un immobile, libero da ipoteche o altro. É proprio l’immobile la migliore garanzia del mutuo liquidità, quantificabile fino al 70% del valore del bene.

Rispetto a un prestito personale, il mutuo liquidità necessità di tempistiche di istruttoria più lunghe, ma i tassi di interesse applicati risultano notevolmente più convenienti.

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