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Quando si parla di mutui, bisogna fare molta attenzione ai tre indicatori di
costo: il TAN, il TAEG e il TEG. Sono importanti per capire se il mutuo
è conveniente, prima di sottoscrivere un contratto con un istituto di credito.
Per capire le differenze fra i tre indicatori del costo di un prestito per acquistare, per esempio, una casa, è bene precisare che i tre valori indicano i tassi d’interesse che il cliente della banca dovrà pagare sul mutuo. I tre indicatori sono i seguenti:
- TAN: è il Tasso Annuo Nominale;
- TAEG: sta per Tasso Annuo Effettivo Globale;
- TEG: è il Tasso Effettivo Globale.
Nell’ottica delle possibili controversie con la banca, verificare gli interessi applicati dagli istituti di credito per il calcolo del mutuo è importante; infatti, superare la soglia imposta dalla Banca d’Italia è un reato che sfocia nell’usura.
Quali sono le differenze tra TAN, TAEG e TEG
Il TAN è il primo indicatore in cui ci si imbatte quando si legge un contratto per la concessione di un mutuo. Il Tasso Annuo Nominale serve a calcolare la rata mensile che il richiedente poi dovrà pagare per rimborsare il credito ottenuto. È il tasso d’interesse sul capitale che la banca ha concesso al richiedente; nei mutui a tasso variabile il Tasso Annuo Nominale è composto dal tasso BCE più lo spread, ossia quanto la banca guadagna sulla concessione del prestito.
Nei mutui a tasso fisso il TAN si fonda sull’Eurirs, il Tasso Interbancario di Riferimento: è il parametro che indicizza i mutui a tasso fisso; anche in questo caso, ad esso si aggiungerà lo spread.
Il piano di ammortamento del mutuo, dunque, si basa sul calcolo del TAN e sull’entità della somma richiesta. Solo dopo aver individuato tali valori si potrà conoscere l’entità della
rata mensile. Il TAN è direttamente proporzionale all’ammontare delle rate: più basso sarà il Tasso Annuo Nominale, più “leggere” saranno le mensilità, anche perché gli interessi dovuti saranno più bassi. Il TAN, tuttavia, non include altri costi quali gli oneri accessori, ossia tutte le spese da sostenere dopo la sottoscrizione del mutuo.
Conoscere il TAEG, dunque, è importante per capire quanto costerà effettivamente tutto il mutuo che si richiede a una banca. Il Tasso Annuo Effettivo Globale, detto anche ISC, ossia l’Indicatore Sintetico di Costo, indica il costo complessivo del prestito.
È l’unico indicatore che permette realmente di confrontare i mutui e valutare la loro convenienza. Al suo interno, infatti, sono contenuti anche i costi accessori, sia quelli iniziali sia quelli periodici. Tra questi ci sono:
- il costo della perizia del consulente dell’istituto di credito;
- le spese relative all’istruttoria della banca;
- le spese periodiche relative all’incasso della rata;
- l’imposta sostitutiva;
- il costo delle comunicazioni periodiche;
- le spese di mediazione creditizia;
- le polizze assicurative obbligatorie: ad esempio l’assicurazione per l’incendio e lo scoppio del fabbricato. Le polizze non obbligatorie per legge non vengono calcolate, così come quelle notarili e tutti i costi che non hanno alcuna connessione con il finanziamento.
Il TEG, invece, è l’acronimo di Tasso Effettivo Globale; si tratta di un indicatore di costo monitorato durante gli anni successivi alla richiesta e sottoscrizione del mutuo. Gli intermediari finanziari segnalano, ogni tre mesi, il Tasso Effettivo Globale alla Banca d’Italia, per determinare la soglia d’usura dei tassi d’interesse.
Come si calcolano TAN, TAEG e TEG
Come si calcola il TAN? Si supponga di chiedere a una banca un mutuo di 100.000 euro, con un TAN calcolato al 4%: l’importo da restituire sarà di 104.000 euro. Il Tasso Annuo Nominale, tuttavia, cambia in base alle variazioni dei mercati e non comprende le spese accessorie, calcolate invece dal TAEG, che infatti è decisamente più complesso da individuare.
Ma come influisce il TAEG sull’entità del mutuo?
Supponendo che il cliente voglia una surroga sul mutuo, ossia decida di far subentrare un’altra banca all’ipoteca detenuta dall’ente con cui ha sottoscritto l’originario contratto di mutuo: se la surroga ammonta a 100.000 euro per 10 anni, non essendo previsti costi per il cliente e mancando completamente spese di perizia e di istruttoria, in questo caso TAN e TAEG coincidono.
Un secondo esempio contribuirà a chiare ulteriormente le differenze tra TAN e TAEG e come si calcolano i rispettivi valori; prendiamo il caso di un soggetto che richieda un mutuo di 100.000 euro, con un piano di ammortamento decennale; le spese che dovrà affrontare possono ammontare a 1.000 euro, per l’istruttoria e la perizia della banca; inoltre bisogna calcolare la spesa per l’incasso della rata mensile, pari a due euro al mese; il TEG in questo esempio è pari all’1,82%.
La rata mensile del mutuo rimarrà la stessa della surroga, al pari degli interessi da restituire alla banca. L’unica differenza è costituita dalle spese di apertura della pratica di mutuo a carico del richiedente.
Il calcolo del TEG è ancora più complesso di quello del TAEG; per tale ragione il consiglio è sempre quello di avvalersi di un tecnico, un professionista che sia in grado di determinare con esattezza il suo valore. Il sito internet della Banca d’Italia ha pubblicato la formula per calcolare il Tasso Effettivo Globale. Si moltiplica il dato degli Interessi per 36.500 e lo si divide per i Numeri debitori; il valore ottenuto va sommato al valore degli Oneri, moltiplicato per 100 e diviso per l’Accordato.
Il dato relativo agli Interessi sta per la somma degli interessi che la banca applica al mutuo per tutta la sua durata. I Numeri debitori sono i saldi passivi della valuta corrente nel periodo del mutuo; si tratta del prodotto del capitale totale per i giorni di durata del mutuo; si determinano moltiplicando il dato dei giorni per ciascun saldo di valuta passiva sostenuto nel corso del finanziamento.
Il valore che si ottiene deve essere diviso per 100. Gli Oneri sono l’insieme di tutti i costi che il richiedente ha affrontato nel corso del periodo di apertura del mutuo. Infine c’è l’Accordato, ossia il capitale che la banca ha concesso al richiedente al momento della stipula del contratto di mutuo.
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