Comprare casa: perché chiedere un mutuo

Il mutuo è un finanziamento ipotecario che gli istituti di credito concedono a quanti devono acquistare un’abitazione, molto spesso la loro prima casa, oppure un locale commerciale. Le agevolazioni, nel caso del mutuo per prima abitazione, sono molto interessanti.

Come Funziona il mutuo per la casa

Il mutuo è un prestito che un soggetto ha facoltà di chiedere a una banca per una finalità determinata: può trattarsi dell’acquisto di un’abitazione ma può anche essere diretto alla ristrutturazione dell’abitazione di cui si è già proprietari. Il piano di rimborso è organizzato attraverso rate mensili, che comprendono la quota di capitale e gli interessi maturati. Quali sono dunque le caratteristiche del mutuo per l’acquisto di una casa? Se ne possono contare diverse:

  • la finalità: acquisto di una prima abitazione, di un locale commerciale o la ristrutturazione di un immobile;
  • la durata: dipende dall’entità delle rate mensili;
  • l’importo: si intende sia la somma richiesta sia la percentuale del valore del bene finanziato dalla banca;
  • il tasso d’interesse applicato alla cifra prestata: può essere fisso o variabile;
  • il piano di rimborso: serve a calcolare le rate mensili.

Il mutuo per l’acquisto di una casa è il più gettonato ; si può trattare della prima o della seconda abitazione oppure del riscatto di una casa occupata, ossia dell’acquisto di un immobile, occupato da alcuni affittuari quando si richiede il finanziamento per l’acquisto.

La casa acquistata con un mutuo può essere adibita a casa vacanze oppure essere affittata a inquilini con contratto, trasformandosi in un investimento prezioso. Infine c’è il mutuo per la ristrutturazione dell’immobile: in molti casi i proprietari chiedono un prestito perché non dispongono della cifra necessaria ad ammodernare l’abitazione, a sostituire le tubature, a rifare gli impianti elettrici oppure ad adeguarla alle norme a favore del risparmio energetico.

Quale mutuo scegliere per l’acquisto di una casa

Di solito gli istituti di credito concedono finanziamenti con un piano di ammortamento che hanno una durata variabile dai 5 ai 30 anni. Tuttavia non mancano mutui dalla durata maggiore, nel caso in cui aumenti la quota d’interessi o diminuisca l’onerosità delle rate.

Per quanto riguarda la scelta della durata del piano di rimborso, dipende dalla capacità di reddito del richiedente; nel caso di stipendi non molto elevati si allungherà naturalmente la durata del mutuo, a fronte di un livellamento verso il basso delle singole mensilità. Tuttavia molti beneficiari scelgono una durata più breve perché preferiscono ridurre la quota d’interessi da pagare alla banca, in virtù di uno stipendio più alto e dunque di una maggiore capacità di spesa; in tal caso la durata sarà media, non superiore ai 30 anni.

La durata di un mutuo può anche essere variabile, con una rata fissa che segue l’andamento del tasso d’interesse applicato; quando i tassi di interesse crescono aumenta anche la durata e viceversa.
La banca può decidere una percentuale massima del valore del bene immobile da finanziare; si tratta del Loan To Value, indicato dall’acronimo LTV, ossia il rapporto percentuale tra la somma richiesta dal cliente e il valore della casa, secondo la valutazione del perito incaricato dall’ente.

Solitamente il Loan To Value dipende da:

  • finalità dell’investimento: se si tratta di una prima casa l’LTV può arrivare anche all’80% del valore dell’immobile;
  • durata: in alcuni casi si può arrivare anche a mutui con una durata di 40 anni.

Tipologie di mutui per l’acquisto di una casa

Il mutuo a tasso variabile prevede un piano di ammortamento con rate iniziali più basse, in quanto il tasso fissato dalla BCE è solitamente più basso dell’IRS, acronimo di Interest Rate Swap. Chi sceglie il mutuo a tasso variabile rischia che il tasso d’interesse possa cambiare a ogni rata, per cui le rate potranno avere importi diversi; il risultato è che quando si sottoscrive il mutuo a tasso variabile non si conosce la quota d’interessi che si pagherà alla banca fino alla fine del rimborso.

I mutui a tasso fisso si caratterizzano per rate iniziali più alte, in quanto l’IRS è più elevato del tasso BCE; il tasso d’interesse dunque è sempre uguale, così come sarà costante la rata mensile; all’inizio del piano di rimborso il richiedente saprà già la quota d’interessi che pagherà fino alla fine del mutuo.

Il mutuo a tasso d’interesse misto è di tre tipi:

  • mutuo a tasso variabile con tasso massimo prefissato: l’istituto di credito e il cliente sottoscrivono un contratto in cui si stabilisce un limite massimo per il tasso d’interesse applicato per tutta la durata del mutuo;
  • mutuo a tasso variabile con rata mensile invariabile: varia la durata del mutuo ma il numero delle rate mensili non cambia;
  • mutuo con indice rinegoziabile: il cliente, ogni due o cinque anni, può scegliere di cambiare passando dal tasso variabile a quello fisso o viceversa.

Come scritto in precedenza, la rata dipende dal piano di ammortamento ed è costituita dalla quota capitale più la quota d’interessi. Quest’ultima si calcola moltiplicando la quota di capitale, che resta da pagare in quel preciso momento, per il tasso d’interesse netto.

Un incremento del tasso d’interesse è più oneroso nella fase iniziale del piano di rimborso, specialmente nel mutuo a tasso variabile. Il cliente della banca, tuttavia, può decidere di cambiare le condizioni contrattuali che regolamentano il mutuo, nel caso in cui non sia soddisfatto.

Oltre alla rinegoziazione ci sono altre due opzioni a sua disposizione:

  • la surroga: è conosciuta anche con il nome di portabilità e prevede la sostituzione della banca, senza il pagamento di penali; in sostanza il richiedente può decidere di far subentrare una nuova banca in luogo di quella con cui ha sottoscritto il contratto; la banca subentra nell’ipoteca e diventa l’ente creditore della parte residua di capitale dovuto, con nuove condizioni;
  • la sostituzione: il cliente e la banca redigono un nuovo atto di mutuo; la precedente ipoteca viene cancellata ma sono previsti dei costi che nella surroga non sono contemplati. Si può decidere di cambiare anche l’importo del mutuo ottenendo una liquidità ulteriore.

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