Surroga mutuo: cos’è, chi può richiederla e come funziona

Chi ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario con una banca può passare ad un’altra banca in grado di offrire condizioni migliori. Può farlo grazie alla surroga mutuo (o surrogazione mutuo) che, per il passaggio, non prevede costi aggiuntivi. In questa guida spieghiamo come funziona la surroga mutuo, chi può richiederla e perché conviene.

Come funziona la surroga mutuo?

La surroga mutuo si richiede per trasferire un contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa dalla banca attuale ad un altro istituto di credito che propone condizioni più vantaggiose (soprattutto un tasso d’interesse inferiore o fisso anziché variabile). Questa soluzione è stata introdotta dalla Legge Bersani 40/2007.

Con la surrogazione del mutuo viene trasferita l’iscrizione ipotecaria sull’immobile ad una nuova banca. Il vecchio istituto di credito non può opporsi né addebitare costi aggiuntivi al cliente (come costi notarili, imposte, commissioni di istruttoria, penale per estinzione anticipata).

La surroga non compromette, eventualmente, benefici fiscali previsti nel primo contratto.

Surroga del mutuo: chi può richiederla, requisiti

Il Decreto Legge 7/2007 e l’ex art. 1202 del Codice Civile determinano i seguenti requisiti per la surroga mutuo:

  • la surroga è valida per ogni tipo di finanziamento bancario, non soltanto mutuatario;
  • il passaggio dell’iscrizione ipotecaria ed il nuovo mutuo devono risultare da un atto formale del Notaio;
  • il nuovo contratto deve riportare la destinazione dell’ammontare mutuato dal nuovo istituto di credito;
  • la quietanza deve riportare la dichiarazione del mutuatario relativa alla provenienza dell’importo utilizzato per il pagamento;
  • eventuali clausole contenute nel vecchio contratto di mutuo finalizzate a limitare, escludere o prevedere costi per la surroga sono da ritenersi nulle seppure il contratto resti valido;
  • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla volontà del cliente di richiedere la surroga. Tutto ciò che può fare è proporre una rinegoziazione del mutuo che il cliente può accettare o meno.

Si può richiedere la surrogazione sia sulla prima sia sulla seconda casa, anche su mutui destinati ad attività professionali o commerciali. Dunque, può essere concessa a persone fisiche, aziende e società definite microimprese (imprese con meno di 10 dipendenti e con un fatturato annuo non superiore ai 2 milioni di euro).

Quando conviene?

Per ottenere la surroga mutuo bisogna rispettare due condizioni:

  • l’ammontare del finanziamento deve essere pari al debito residuo;
  • intestatari e garanti del mutuo devono restare gli stessi del vecchio mutuo.

La legge non pone alcun limite temporale. Il mutuatario può scegliere di trasferire il mutuo in qualsiasi momento. Sicuramente, conviene trasferirlo quando l’ammortamento sta per scadere. Di regola, le banche attendono almeno 12 mesi per valutare l’attendibilità del cliente. Oltretutto, la legge non vieta la possibilità di effettuare la surroga della surroga, ovvero più di una surroga per lo stesso contratto di mutuo.

I vantaggi della surroga mutuo

La surroga del mutuo consente di:

  • trasferire gratis il mutuo senza dover cancellare la vecchia ipoteca ed effettuare una nuova iscrizione ipotecaria;
  • non pagare spese di istruttoria, perizia e rogito notarile (sono a carico della nuova banca). L’unico costo è la tassa di iscrizione nei registri immobiliari di 35 euro;
  • evitare pratiche burocratiche: sarà la nuova banca ad occuparsene;
  • passare a condizioni di mutuo migliori (tasso d’interesse più basso, modifica del tasso da variabile a fisso o viceversa, aumento o riduzione della durata del mutuo);
  • mantenere la stessa polizza assicurativa di incendio e scoppio relativa al vecchio mutuo.

La surrogazione del mutuo è sempre conveniente se c’è la possibilità di risparmiare.

Quali sono i documenti da presentare

Il richiedente deve, necessariamente, recarsi presso la filiale della nuova banca presentando domanda scritta della surroga mutuo.

Una volta avviata la pratica, la nuova banca comunica al vecchio istituto di credito la volontà del cliente di trasferire il mutuo e richiede l’importo effettivo del debito residuo.

La vecchia banca, che non può opporsi per legge, darà il benestare per il passaggio: dovrà farlo entro 30 giorni dalla comunicazione se non vorrà andare incontro a penale e sanzioni. 

Dopo aver ricevuto il nulla osta, la nuova banca effettuerà la surroga tramite rogito notarile con spese a suo carico per trasferire l’iscrizione ipotecaria dell’immobile a se stessa.

Per la surrogazione del mutuo, sono necessari i seguenti documenti:

  • copia autentica del vecchio contratto di mutuo e della nota d’iscrizione ipotecaria;
  • importo del debito residuo;
  • fotocopia del documento di identità e codice fiscale validi di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti; 
  • documentazione catastale, visure e planimetrie dell’immobile;
  • dati della nuova banca e del referente;.
  • copia della dichiarazione effettuata dagli eredi (se l’immobile è stato ricevuto per successione);
  • certificato di Stato civile/Atto di matrimonio rilasciato dal Comune di competenza.
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About Jacqueline Facconti

Laureata in Economia Aziendale e in Strategia, Management & Controllo con 110 e Lode presso l’Università di Pisa, redattrice e collaboratrice editoriale per vari blog e siti Economici e Business
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